房贷首付比例不应太低；“先息后本”还款无异于小眼网，应该慎重

Original 丹江湖上钓鱼翁丹江湖上钓鱼翁 2024-07-06

我小时候住在丹江湖边，见惯了渔民在湖上捕鱼。有的渔民自私、贪婪、短视，使用“一指眼”、“半指眼”的小眼网，细密的绝户网，把小鱼小虾一网打尽，甚至把渔政部门刚刚投放的鱼苗都捞上来，导致渔业资源枯竭。

有的渔民不这么贪婪，但很快会发现自己无鱼可捕了。最后所有渔民陷入“囚徒困境”，都使用小眼网和绝户网，导致鱼儿们断子绝孙。这在经济学中叫做“公共地悲剧”。

必须由渔政工作人员每天开着快艇在湖上巡逻，查抄、没收小眼网绝户网，才能避免这种情况。

一、如果首付比例太低，将起不到控制风险的作用

众所周知，按揭购房是杠杆交易。首付比例越低，买房越容易，但这样一来杠杆越高，未来还贷压力越大。

设定较高的首付比例，能起到如下作用：

【1】筛选购房者。把净资产存量低（存款不够首付）、无还款能力的人排除在外，从源头上降低了银行的风险。

【2】降低了购房者未来的月供压力，降低违约风险。

【3】减少弃供风险。首付比例越低，房价下跌时越容易把购房者本金亏光，购房者越容易弃供、违约。如果首付比例较高，弃供风险就会下降。

2006-2008年，美国曾经出现过一成首付，甚至0首付，杠杆被放大。房贷又被作为底层资产证券化，杠杆上加杠杆，最终导致了2008年金融危机。

2004年5月17日，央行把首套房首付比例下限从20%降到15%，很多地方立刻跟进。

首付比例从20%到15%，是想挑选出哪些购房者呢？

显然，是想挑选出刚工作，或者家境一般、还没有什么积蓄（无太多钱付首付）、但预期收入较高且稳定的居民（月供会高）。

然而在经济进入“腹背受敌阶段”的当下，“预期收入较高且稳定”的人会越来越少。

现实中，哪些人会不支付20%的首付，而踩着15%首付比例去购房呢？

一是有支付能力，但故意不支付20%首付，而是支付15%，多贷款。然后再把自己的钱拿去投资，赚取高于房贷利率的收益率。然而当前投资边际回报率日益下降，处于资产荒，投资机会比较少，这样的人很少。

二是支付能力不行，没什么积蓄、并且收入一般的人（否则不至于存不下20%的首付）。这种人应该是大多数。他们的风险偏好一般比较低，缺乏金融常识，对“高杠杆”的风险一无所知。

在以前，首付比例在20%以上（5倍杠杆），他们是不能购房的。现在突然允许他们以6倍杠杆购房。掏空全家钱包，加6倍杠杆，投在未来可能会下跌的资产上。6倍，这是很多高风险偏好的股票作手和期货作手都不敢轻易放的高杠杆。这对他们是福是祸？只要房价下跌15%，他们的本金就损失殆尽，很容易弃供；如果未来收入下降，他们将很容易断供。

因此，首付比例不能太低，太低则隐含着未来大面积违约的风险。

二、“先息后本”还款方案无异于小眼网

有的银行担心购房者无力归还月供，贴心地搞“金融创新”，推出先息后本还款方案，前几年按月付息，无需偿还本金，在剩余贷款期限内按月等额本息还款。

图1展示“等额本息”和“等额本金”两种方式每月归还的本金和利息。

图1 等额本息与等额本金还款的区别

注：假设贷款100万，30年期，利率3.5%

可见，在首付、贷款利息、还款期限相同时，“等额本息”的月供，比“等额本金”要低很多。但是“等额本息”一开始还的主要是利息，综合算下来，利率要比等额本金方式高。

因此，那些预期收入较高的购房者，通常会选择“等额本金”还款（除了少数有特殊计划，比如好的投资渠道的）。

选择“等额本息”的购房者，大多是：

【1】预期收入一般，支撑不了“等额本金”的较高月供。

【2】缺乏金融常识和风险意识，不知道两种还款方式的差别；甚至根本不知道有“等额本金”方式。这种人通常风险偏好也较低。

显然，选择“先息后本”的购房者，肯定比“等额本息”购房者的偿付能力更差。