贝壳赚麻了？中介和卖家却哭了……

我们需要一个怎样的中间商？

“每天赚2111万元”

夏天都过去了，地产的寒风还在呼啸。

2024年7月，100城二手房价数据显示，平均环比下跌0.74%，同比跌幅6.58%——这样的趋势，已经持续27个月。

从一线城市到四线城市，均价全都在跌。上半年70个大中城市二手房的销售价格指数里，同比上涨的一个也没有。

房企也还在挣扎。按照中国房地产报的统计，已发布2024上半年业绩预告的72家A股上市房企中，归母净利润亏损的房企达47家，占比超过60%。

就拿目前的“一哥”保利发展来说，2024上半年，保利发展实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%。同期，其归母净利润更是下滑了39.3%。

在政策端，厦门、南京、武汉、佛山、苏州等城市，争相推出“买房送户口”政策，但无论是新房销售还是二手房成交，依然没有太大起色。

在这一片灰色中，却有一抹彩色。

前段时间，贝壳(02423.HK)公布的2024半年度业绩显示，今年二季度，贝壳实现营业收入233.7亿元，同比提升19.9%；实现净利润19.0亿元，同比增长46.2%；经调整利润达到26.9亿元，同比增长13.9%。

按这个净利润算下来，整个二季度，贝壳每天净赚2111万元！

这不禁令人好奇，作为中国最大的房产中介平台，贝壳何以走出别样的行情？

新老业务“齐发力”

答案同样可以从财报中寻找。

一方面，贝壳的多元业务探索得还不错。财报显示，今年二季度，贝壳非房产交易服务业务的收入同比增长85.3%，占比达到34.7%。

具体来看，家装家居业务的合同额达到42.1亿元，贡献利润率达到31.3%。此外，贝壳的房屋租赁服务收入也达到了31.88亿元，同比去年增长1.6倍。

我查了一下，贝壳的“省心租”目前已有30万套房源，集中式长租公寓有1.4万套，同比分别增加了18万套、0.7万套。

这些“新兴业务”的增长只是点缀，核心还得看主营业务。

财报显示，2024年二季度，贝壳存量房（二手房）业务净收入73亿元，增长14.3%。同期，贝壳交易总额为8390亿元，同比增长7.5%，其中存量房交易总额为5707亿元，同比增长25%，接近总交易额的70%。

贝壳存量房交易数据的增长背后，除却楼市政策带来的市场复苏，很重要的原因是贝壳经纪人及门店数量的扩张。

2024上半年，贝壳的门店数量达到4.6万家，同比增长6.9%，活跃门店数量较上年同期增加8.1%至4.44万家。

经纪人数量则同比增长5.2%至45.87万名，活跃经纪人数量约41.15万名。

看样子，贝壳逆势闷声赚钱的背后，是老业务和新业务的共同发力。但往深处看，有人欢喜有人愁，真相可能很扎心。

争议从未停止

门店在扩张，经纪人在增长，那佣金呢？

财报显示，今年上半年贝壳的外部分佣从去年同期的114亿元跌至89亿元，降幅达22.1%；内部佣金及薪酬从94亿元跌至81亿元，降幅13.8%。

再往前看，2022年，贝壳存量房业务中，分佣及薪酬占净收入比例为约60%，到了2023年下降至52.8%；新房业务中，2022年分佣及薪酬占净收入比例为76.4%，2023年降为73.4%。

有意思的是，贝壳的毛利从2022年的138亿元增至2023年的217亿元，而增长原因之一，正是“存量房业务的净收入增加，及链家经纪人的固定薪酬成本减少”。有人调侃这是：

挣得更多了，分给经纪人的却更少了？

此外，前段时间，根据南都·湾财社的报道，在广州市南沙区，贝壳找房广州站旗下多名店东反映，自今年6月起，贝壳平台在新房交易佣金中，对这些南沙店东抽取的比例再提高2%至23%，比广州其他区域总体高出5%。

贝壳“薅”的，不只是中介。此前，有自称贝壳前中介爆料称，为了赚取最高1%的推广服务费，贝壳内部号召中介推广“好房好赞”服务，甚至不惜通过“套路”达成目的。

随着楼市进入“买方时代”，那些急着卖房的人，很容易进入这样的“套路”。

贝壳倒也不是第一次面临这种争议。时间回到2019年9月，金华上百家房地产中介机构代表签署了《反壳联盟条约》，口号喊得震天响：反对垄断，抵制不良竞争。

不止是中介同行，上游的开发商也感受到贝壳的力量。在天津，开发商们曾看到过一个近乎魔幻的数据：

贝壳在天津的206个项目，渠道费为3%以上的项目竟然有122个，有18个项目的渠道费超过了5%。

一栋200万的房子，渠道商要拿走十几万。而根据壹地产的数据，天津的开发商，净利润率平均只有2%。开发商怎么也不会想到，有一天他们会沦落到为渠道打工。

对购房者而言，彼时贝壳在不断涨中介费，但它的服务质量却没有明显提升。2017年的某个论坛上，一位清华大学教授更是对链家网CEO彭永东当面指责：

“你们的模式就是两头骗，骗完房东骗购房者。”

尾声

几年前，贝壳就已经是中国住房市场份额最大的公司，在中介服务的二手房和新房交易市场中，贝壳均排名第一。

与此同时，中介同行、上游的开发商和下游的消费者，都感受到了贝壳的力量，甚至多少还有点恐惧。

这不禁让我们开始思考：我们更需要一个垄断巨头，还是一个创新的开拓者？

成为行业龙头之后，贝壳带来了更多的价值创造吗？买卖双方的交易成本更低了吗？经纪人的收入有显著提高吗？上下游的产业有因为贝壳的帮助变得更好吗？

如果还是凭借着垄断地位和信息不对称对上下游进行“收租”，那这种商业模式的长期价值，可能需要打一个问号。

毕竟我们缺的，从来都不是巨头。