本文整理自“城智履行学院·年中大课”，FTA建筑设计有限公司创始合伙人、执行董事施道红先生分享的《从城市更新到产业创新区》。施道红：FTA创始合伙人、执行董事，同济大学建筑学硕士，中国产业地产设计专家，WELL健康标准投资及积极推动者，资深产业园区及办公建筑设计专家，倡导”产城人融合”“以城促产”的园区发展模式。主持了近80多个办公及产业园区的设计、建成，包括上海市北高新区产业及城市更新设计、上海浦江智谷、华泰中心、苏州2.5产业园等。
感谢陈方勇兄、感谢城智履行学院的邀请，今天非常荣幸与各位进行分享我们在城市更新领域的一点心得。我来自FTA，FTA从2003年来一直专注于办公与产业地产的一体化设计，提供从策划定位到城市设计、建筑设计、室内等一体化设计服务。FTA三个字母代表的是，用技术(Technology)与艺术(Art)设计未来(Future)，这也是我们一直所追求的。
在中国的过去30年中，我们经历了快速的城市化，城市人口增长了5亿，城市化率从上世纪80年代初期不到20%到现在的接近了60%，现在，中国一半多的人口居住在城市，并且预计到2025年，城市人口将达到10亿左右——约占中国人口数量的70%、全球人口总量的1/8。
随着这么多的人来到城市定居，工作生活，我们所熟悉的是“新建”，是生长扩张，是大拆大建，是天堑变通途，是旧貌换新颜。然而，随着城市化的速度逐渐放缓，城市大体上逐渐定型，但城市仍然在调整，在改变，这就是城市更新。
因为工作的原因，我去德国会去的比较多，大家知道德国在二战中是一个战败国，很多城市都遭到了毁灭性的打击，基本上城市里面80%的建筑都被摧毁。就是在这样基本上被夷为平地的土地上面，你等个10年，等个20年，会看到这些城市又会长成原来的样子，对，原来的样子，这些德国人把炸掉的砖瓦收集起来，把老建筑的图纸保存起来，战争一过，他们把图纸、砖块重新拿出来，炸毁了没关系，重新再修，给点时间，城市又重新繁荣起来，生机勃勃。其实，欧洲很多城市都是如此。
这个时候我就会在想，城市，是像生命一样的一种生态系统吗？究竟什么是城市更新？它有自己不断生长的这种机制和功能吗？它的更新的动力来源于哪里？为什么更新之后会是这样一种形态，它有自己的成长逻辑么？城市更新怎么去做，才能够保证一个城市，是在未来取得成功的？这些问题，这也是我们作为建筑设计师想讨论的一个大话题。
接下来我的分享纯粹来源于我们自己的观察与思考，并不是什么严谨的可以证伪的科学，而只是我这些年来自己为了了解城市更新的一些模型框架与我们的一点实践，其目的是跟各位在坐的交流讨论，更好地去做中国的城市更新。
比如上海，上海的人口众多，但上海建设用地结构不合理，工业用地占比偏高，是国际代表性城市的3~10倍。一方面是工业用地占地巨大，需要更新，另外一方面是城市中的老旧城区活力低，人口与产业还在加速往城市里挤。城市亟待更新升级。而城市更新，不是旧城改造，不是建筑形态的更新，而是城市区域承载内容上本质的变化。
据波士顿咨询公司的调查研究，中国的工资水平连年大幅增长后，中国的综合生产成本已经接近美国，远高于越南、印度、墨西哥等国家，中国不再是国际产业资本首选的投资地区；受税负、产业政策、金融政策等因素影响，国内的产业资本尤其是民营资本的投资扩张意愿也在萎缩，大量资本流向了虚拟经济。那什么是未来能决定一个国家兴衰的产业？现在，任何一个国家的经济比以往任何时候都更依赖于先进的创新产业集群，他们代表了国家的核心竞争力，是国家强大的的经济支柱，推动更多的就业与经济发展，也是能让一个国家在国际竞争中抢占制高点的砝码。而对创新产业来说，城市是最好的归宿：在互联网、物联网的时代，传统的传媒、商业、金融、传统的工业等领域都在逐一被颠覆，而以3D打印、智能技术为代表的新一轮产业革命已经进入酝酿后期，新兴的先进产业呼之欲出。随着云计算和全球化的新趋势，这些先进行业职能有了回归都市的技术可能性。计算机模拟成为许多工程实验的代替方案，在郊区新建实验设备已经不是唯一的选择了！制造业已经不再像生产线一样，而是向创新打样和新设计看齐，研发、设计、制造、市场销售完全可以在一个空间内实现，小批量生产工厂迅速崛起，它做为生产中枢，更清洁、更安静和高度网络化，而没有必要和机器设备绑定在一起，智能制造和3D打印可以做到云端生产与保证产品的及时交付。其次，科技的经济属性很重要，全球城市化率已经超过50%，对于任何产业而言，城市都是最重要的市场，因此回归都市的科技大多具备极强的消费特征，可称之为都市型科技，比如， uber, ofo等的总部都毫无例外的选择了在城市，再比如无人车以及人脸识别技术，则致力于提升城市安全，对于这些都市型科技而言，城市不仅仅是巨大的消费市场，更是产品迭代升级的试验区。
对于越来越多栖居在城市的年轻人来说，城市是一个互动的界面，跟手机APP没有多大的区别——在手机上不同的人有不同的体验，虽然说手机的硬件是一样的，但是你可以在软件商店里面下载不同的应用，那么你对于手机的体验也是完全不一样的，这个其实跟城市是一个道理，城市是这个城市，但是你关注的点不一样，你去的地方不一样，你所花的时间跟经历不一样，那么你在这个城市里面的体验也会不一样。
城市之间，谁能吸引人才，谁就将在未来的竞争中获胜，特别是佛罗里达教授称为的创新阶层，这些人才点子颇多，他们自然会想方设法兴办企业，带动就业和经济增长。而他们喜欢聚集在什么样的地方？希望有什么城市体验？简而言之：创意阶层看重新鲜惬意多元的城市体验，高密度、多元化、包容性。他们宁愿为这种生活支付高额代价，也不愿意搬到廉价而乏味的地区。而现在，我们大部分城市还是按照1933年的《雅典宪章》来规划的，分别是居住、工作、休息娱乐，以及交通这四部分，这四部分的功能严格区分开来，造成在互联网时代，这样的城市实际上是很不适合人居住与生活的。
我们觉得这三大动力是推动城市创新的力量，当然，虽然有这样的一些动力，但是我们也看到在城市更新过程中，有不少潜在的挑战：比如，需要更新的物业产权往往是不明晰的，那如何有效运用市场机制，让商业逻辑能成立，就成为目前城市更新的一个机会点。
政策层面越调越严，审批越来越难，资金面也是处于收紧和观望的局面，城市更新的拓展、开发、融资、拆迁、实施都很难，已经立项的项目从实施率来说不足四分之一。
改造往往能对城市面貌带来直接变化，并直接提高原居民的居住生活水平。但与原有社区的关系如何处理，拆迁怎么处理，原有的社区文化如何保留等等，这些都是伴随改造的问题。
我们的路径是打造产业创新区，只有创新才能创造高附加值。而这需要政府、市场、社会三大合力！
这些年来，FTA在城市更新上也做了一点实践，思考总结出了城市更新的5大设计原则，希望跟各位探讨，最终能更好地去做好城市更新。
城市更新，不是建筑形态的更新，而是人们生活方式与工作方式的改变。 在这一过程中，建筑形态可以不变也可以变化，但其承载的功能与使用方式必须变，因为使用者（客户）变了，相应地，客户需求也发生了改变，对于城市更新的主导者来说，重要的是思考谁会生活在这里，他们生活的本质是什么，他们未来将怎样去生活。而现在，年轻看重新鲜惬意多元的城市体验，高密度、多元化、包容性。我们在做城市更新的时候就一定要考虑到这一点。
前几年，我们受凤凰卫视的委托，开始做浦西世博会地块的城市更新规划。
在深入项目地进行调查之后，我们发现，2010年世博会期间，这片土地上每天会有1000000人，很多人都有排队10小时进一个场馆的回忆。但是在我们去调研的时候，世博区空无一人。
这里没有任何事情在发生，人们甚至连散步都不会在这儿，居住工作也都不在这儿，也自然不会定期到这里聚集，自然也不会产生任何定期的消费…… 这里建筑有密度么？没有！有混合功能么？没有？有产业带入么？没有！
我们仔细分析这片区域需要的产业形态，以及业主方的优势产业，将两者进行结合，生成一个混合有机的产业生态系统，逐渐形成可持续的吸引点，促进城市的新一轮更新升级。
此外，我们刻意加强了城市密度，延续了世博会的一些元素，并用一种更未来的方式打造人性化的空间，鼓励步行，降低人行速度的同时增加彼此碰撞交流的几率。
主打产业的导入、产业生态及文化氛围的建立、城市地标品牌的打造，聚集起来了有价值的人，这一切才能让“郊区化”走向“城市化”。
城市更新，最重要的结果是把人留住，创造吸引人的活力场所。 上海的陆家嘴，你在街上可能看不到一个人影儿，因为那里根本就不适合行走，而在老胡同老弄堂老巷子里，你感觉很有生气，因为这是人行的尺度，让我们感觉到自己与他人的连接。城市更新要打造适于碰撞交流的空间，这不仅能让想法进行碰撞，还能增加愉悦感与幸福感。一项对1000名城市居民进行的调查显示，当被问及他们在哪里经历了他们最喜欢的城市时刻，67%的人回答说是在城市的公共空间。投入公共空间会增加预算，但从长远看，增加投入是值得的，这让街区充满魅力。
单个进化体的价值，由他和这个系统连接的数量与质量来决定。
上海市北高新区位于静安区中环两翼产城融合发展带北侧，是上海传统工业园区转型升级的示范窗口，也是长三角经济带转型升级的示范区，也是距上海市中心人民广场最近的高新技术产业园区之一，直线距离仅8公里。园区东临泗塘河，西至彭越浦河，北至走马塘河和场中路，南至汶水路，园区规划面积3.15平方公里。园区规划面积3.13平方公里，占上海市开发区土地总面积的0.4%，这里将成为中国的一个大数据之都。
1992年8月，市北工业新区成立。25年来，市北高新经历了三次刻骨铭心的‘裂变’，每一次都紧紧跟随着上海改革创新的发展步伐：
从1992年烟囱林立、浓烟滚滚的彭浦老工业区，到2012年集聚1700多家高端服务型企业的高新技术总部经济园，再到2018年形成了以大数据产业为核心的全产业链总部经济功能区，以及相配套的综合服务功能区和生活配套功能区。完美实现了产业与城市同步升级，成为静安区的一张耀眼名片，也成为了上海“创新驱动、转型发展”的成功典型。
在深入走访过项目地之后，我们发现，这是一个很典型的过去的工业化城市，在中国大江南北都可以发现。虽然如此，我们还是看到了市北高新区的四大潜力↓
所以，在我们的设计中，始终围绕产业聚合，导入产业生态及创意生活。
项目设计从人与城市的关系出发，旨在从碎片化的城市中梳理出系统化的空间，重新构筑合理的人与环境的关系。通过一个环串联整个区域，孕育价值、活力、交流和文化。通过“价值之环”、“活力之环”、“交流之环”、 “文化之环”的打造，打造一个功能复合的中央创新区 ↓
单个进化体的价值，由他和这个系统连接的数量与质量来决定。
只有相互看到，才有可能产生交流，特别是非正式的交流。所以我们着重打造了三种社交连接场景：
为各种各样的行业活动提供合适的空间，鼓励大家把自己的经历和知识分享出来，进行产业连接，打造更强的产业生态。
为公司开辟非正式的交往空间，鼓励公司内部与外部的人员之间发生交流碰撞。
室外空间丰富化、功能化，以规划引导人们自觉的停留与聚集。
当时，大家对它的意见颇多，但是在我们的坚持下，这条铁轨被保留了下来。因为我们认为：这是市北高新独一无二的东西，是对多样性的尊重，也是对历史人文的尊重。对于城市更新来说，真正决定价值的不是建筑里的空间，而是建筑外的空间。
说到“中华门”这个地名，大家可能都觉得它是十里繁华之地，但你们想错了，它的真容长这样 ↓
这里有三个高架，一条铁路，还有多重阻隔，结果就是城市的断裂。
断裂造成很多问题，比如：公交地铁之间的换乘非常不方便。更要命的是，中华门与雨花石两个蜚声世界的文化景点，虽然相距只有850米，但却难以通达，你在这儿甚至看不到任何景点，成了一大遗憾。
同样，没有密度，没有混合，没有产业集聚，最终，没有人在这里停留。慢慢地，这里也成了城市核心区中的一块“不毛之地”。
同时为了缝合城市的断裂，我们在铁路场站上重建了立体花园，创造了一个能感知城市天际线的“城市阳台” ↓
在狭长的基地中，我们力图将产业生态集群导入，并在基地内部创造具有文化氛围的街巷空间，并保留围合感的街区关系；将各种类型的公园穿插其中，满足市民、员工及游客的需求，并创造能激发人们相互连接相互交流的情景 ↓
不仅如此，我们从雨花台公园向城市延续一直到中华门的景观大道，直接打通了两个景点之间的步行线路，创造了一个类似柏林菩提树下大道的城市景观，用连通性激活这个被边缘化的地块。↓
柏林菩提树下大道，连接着腓特烈大帝雕像与勃兰登堡门
从城市的需求及场景出发，始终围绕连接这一主题，为片区成为南京城未来城南的文化门户做好准备。
芒福德说:“城市是文化的容器.”著名的社会学家罗伯特·以斯拉·帕克也说：“城市是一种心灵的状态，是一个独特风俗习惯、思想自由和情感丰富的实体。”地方文脉是城市个性的积累，也是城市更新的品牌基础，在城市文脉基因延续过程中，设计承担着创意及方向的责任，不仅要把当地的文脉巧妙地保留，也需要反映新时代的诉求与审美。
汉堡的全称是汉堡汉萨自由市（Freie Hansestadt Hamburg），它是仅次于鹿特丹的欧洲第二大港口，是德国国内仅次于柏林的面积、人口与GDP第二大城市，而且是德国的外贸中心。1997年是福舍劳博士任汉堡市长的最后一年，这一年，“港口新城”大规模开发项目的可行性鉴定完成，主张将汉堡未来的希望寄托在离内城最近的那片旧港口区域。同年，福舍劳市长宣布了港口新城建设计划。计划中，港口新城将成为一个把居住、休闲、旅游、商业和服务业结合在一起、具有水上特色的、富有现代气息的新型城区。内城、仓库城、新城将完美融合成一个崭新的汉堡市中心，之中的历史裂痕将被缝合。
而整个项目中，最值得瞩目的就是易北爱乐音乐厅，它同样保留了旧时码头货栈作为基座形态，赫尔佐格与德梅隆在其之上创造了全新的意象！原有的红砖仓库上加装了像皇冠一样的玻璃体建筑，仿佛寓意汉堡从“港口之城”向“爱乐之城”的出发。音乐厅前面的下沉广场上，坐满了休息的人；音乐厅40米高的观光长廊上，站满了前来参观的人。
虽然从4000万欧元的预算到8.6亿欧元的开支，以及2008年竣工的预期和实际2017年开幕的拖延使项目充满了坎坷和争议，但它绽放的时刻仍然获得了几乎一致的赞美。纽约时代杂志也因为这个音乐厅，将汉堡列为2017全球必去的十个城市。
城市的主要功能是化力为行，化能量为文化，化死的东西为活的艺术形象和音标，化生物的繁衍为社会创造力。城市是思想的体现，正如罗马体现政府、巴黎代表浪漫，建筑就是她是一座什么样的城市最直观的代表。
城市需要设计与创意，需要更多的文化滋养，城市的文化力量对于整个城市、对于整个产业和生活的影响越来越大。在城市更新的整个过程之中，城市越来越多的要与设计和创意联系起来。为城市而设计、为生活而设计成为整个城市发展过程中一个重要的驱动力。设计带来美感，能激发市民的自豪感，也体现出一座城市的价值观。
这是FTA空间研发主题之一，弹性空间，目的就是适应知识型产业的不确定性。
自20世纪80年代以来，“敏捷”已经成为软件开发的普遍模式，而精益创业的方法论也在创业圈备受追捧。这种方式的精髓在于，快速得到用户的反馈，快速做出相应，它需要经常和用户测试他们的产品，并接受不断变化的需求，而不是坚持原有的计划。这个原则为创业公司提供了经济优势。
敏捷、“精益创业”等相同的理念也可以应用于建筑环境的设计。因为，当物理空间一旦落成，最终用户就是功能需求的专家，而不是规划师与设计师。城市更新正在从传统的大拆大建模式进入有机更新的时代。
仅仅在20年前，国王十字街还是一个“下三滥”的地方，这里饱受犯罪威胁，也是首都最贫穷的街区之一，街道上的偷盗与抢劫非常猖狂，很多人夜晚都不敢出门，人们实在拿这个街区没办法了。
2001年，房产开发商Argent开始参与街区的改造，2008年，Argent与其他两家公司组成了开发合伙公司，简称KCCLP，最大股东仍然是Argent，过程中，Argent始终扮演着主开发商与资产管理者的角色。
今天，在这个小小的以车站为中心，一英里辐射的街区里，一共有超过7所高校、13家文化机构、21家博物馆与画廊、60余家合作组织、有着3000名科学家、12000名学者、50000多名雇员、77000多名学生、年均访客超过1000万，Google、LV、Amazon、facebook、Universal、Havas等公司都在这里安家落户，随时发生着奇妙的连接与碰撞。
而在这里，50%的空间都在建，但是丝毫不影响它成为一个目的地。
开发商打造了约10万平方米的绿植环绕的公共空间，这大约占到开发面积的40%：这里有露天的游泳池、有喷泉、有随处可坐可休憩的地方、还有绕河边的跑道、时不时还有一些公共艺术装置。
开发商很聪明，他们的目标是招商，但是第一步做的却是营造独到的街区氛围，而想要营造这样一个“知识街区”，高校很重要。中央圣马丁学院是国王十字街的首批业主之一，之后该学院所属的伦敦艺术大学将新校址也落在国王十字街区，慢慢地这里的氛围就开始变得有创意、有活力，那些以文化为买点的组织也纷至沓来，比如博物馆、画廊、艺术空间等。而不是专注拉来一个大企业或大商户。氛围造好了之后，在2013年，谷歌就来了，大手一挥，不仅租了地，还买了地，总共规划的办公面积多达100万平方英尺。谷歌喜欢艺术，也喜欢公共空间，说白了，谷歌就是喜欢这个街区的调调。谷歌来了之后，PRS音乐、路易威登、亚马逊、facebook、环球唱片、哈瓦斯集团等都来了。
如今，国王十字街的活动表已经覆盖了全年大部分日期，造成了人群聚集的效应。从运河边的电影放映到美食节，再到社交晚宴。这些活动在伦敦其他地方都找不到，多样而充满惊奇。这些内容、互动让市民、使用者也参与到了空间的设计中，也在反馈着需求。
另外，我们在做宝钢大厦更新改造项目的时候，最开始认为使用者是大公司，但随着项目的进行， 我们发现宝钢大厦更会是一个产业生态系统，于是我们在产品的设计中也进行了调整，调整为适应大中小企业的生态圈，其中顶层为会所，楼下有共享办公入驻，有商业配套，真正实现一座办公一座城。
我们在做完上海灯芯绒总厂到改造之后，跟业主大致算了一下，投资回报期仅为1.5年，可谓是一个多维度都算成功的城市更新项目。首先从设计角度，我们提取了灯芯绒的锯齿形态，重复运用：
同时设计还为新生的灯芯绒厂量身定制了案名 - 芯工创意，以及项目的视觉系统，LOGO提取建筑形态中具有高识别度的“斜纹”图形，使其产品和品牌形象统一，提高项目的识别度。芯工创意不仅在外观上焕然一新，散发出年轻的气息，并且拥有了办公、商业等多元复合的年轻型业态，比如网络直播服务平台，摄影工作室，建筑设计公司，健身工作室，室内设计公司等等，更具创造性与开放性。
上海宝钢大厦这个项目的地段很好，我们也是将项目作为一个产品来打造，挖掘其核心价值点。（具体的案例可以看这篇文字：宝钢大厦）
上海音乐谷位于上海市中心位置，为AAA级旅游景区，片区内俞泾浦、虹口港、沙泾港相交蜿蜒环绕，是目前上海唯一保存完整水系格局的历史文化风貌地区，整个片区被称之为“虹口之源”、“海派文化之根”，至今还遗存有大量独具虹口特色的石库门建筑群，是上海城市演变过程中极具代表性的地理地标和文化地标，同时也是三大国家级音乐产业集聚区之一。但部分石库门建筑由于历史久远、设施陈旧，居民的生活条件堪忧，环境亟待提升。
FTA提出“文化为体，音乐为魂”的设计理念，为音乐谷的城市更新构思了总体方案，包括产业策划、经济可行性分析、城市设计、重点建筑方案设计，整个片区涵盖了产业、商业、办公、旅游、娱乐、文化等多元元素，旨在打造一个能“影响世界，走进生活”的城市创新社区。规划方案的亮点在于打造一条可承接“嘉年华+音博会+海派发布”三大盛宴的演艺之环，囊括四大剧场，一个音乐博物馆，五大音乐主题的露天舞台，将这里变成音乐人、音乐爱好者、普通市民的音乐秀场。核心地块西侧以保留改造石库门建筑为主，打造具有海派风情的文化载体，并且将建筑的内部活动显性化；临城市主干道的东侧，结合老厂房打造一栋具有音乐的韵律及节奏感的地标建筑建筑，让这里成为城市看的见的演绎舞台，提升区域的活力，并吸引市民将其作为一个目的地进行访问。另外，方案强调与城市融合，通过连贯的步行游线串联音乐谷及北外滩各个文化旅游景点，打造可游可赏可购的休闲路线。
3：尊重并繁荣当地文化,城市资源枯竭，只有文化永存
在整个城市的发展过程中，我们作为规划师、建筑设计师，力量非常有限，城市是一个全方位的系统，它有它自己生长的逻辑。
一个常驻纽约布鲁克林的朋友跟我说，在911的悲剧之后，它觉得可能整个城市都要完蛋了，但是没有，第二天，人们依然过着舒服的、有品质的城市生活，城市依旧在正常的运转，咖啡店依然营业、花店依然往外摆满了鲜花，经常买面包的那家店依然传出了烘焙的香气，所有生活的一切还是照旧进行，同时又在向前发展着。
城市是一个去中心化的系统，也是一个时间上不断进化的系统。很多时候，在城市更新项目上，我们不需要去思考太过宏大的图景，也不需要太过考虑未来。
我们需要考虑的是当下，怎么更好地去彰显这个地方的魅力，如何更好地去为人们提供更有美感更有品质的生活，我们的设计如何更好地去反映我们这个时代的审美与精神，脚踏实地地把我们的设计最到最好，也就是能献给这个城市最好的礼物。
在未来，城市更新慢慢地会越来越采用自下而上的模式，随着原住民自身意识觉醒，自发、积极地投入到城市更新和发展的潮流中，为城市更新带来新的力量。
最后，真正的变革，不是靠设计，而是靠在这个不断更新的空间里的创新的想法 - 不断进步的技术，科技创新、自强不息的企业家精神，看吧，这些，又自然而然地会倒逼我们设计师群体去打造更符合那一个时代的空间。
说到底，更新，就是生长，这是所有人对美好生活的追求，是希望。
TOP Lab (TOP产业办公研究院) 隶属于FTA建筑设计事务所，作为一个非盈利的研究平台，其使命是打造办公及产业地产领域的创新智库，覆盖城市、建筑、室内三大维度，通过“连接/研究/洞见/分享”，实现城市、区域、企业及个人的可持续繁荣。
FTA建筑设计事务所是国内领先的办公及产业地产一体化设计专家，拥有500+个科技园区与办公地产的设计经验，提供从主题产业社区、城市创新区、办公综合体、健康室内、咨询研发等一体化的专业设计服务。其服务的客户包括：华夏幸福基业、市北高新，龙湖地产、漕河泾高新区、上海临港集团、张江集团、苏州新加坡工业园区等等知名的产业地产品牌。
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