上海产业园区：9成租户不满，供给侧改革迫在眉睫；海量供应如山，谈产业服务有点奢侈

我之前不是分享了自己学习JLL北京企业搬迁行为研究报告的心得体会嘛，读者们反响还行，没想到学习心得汇报还有人关注。。。

结果，我又多了一个研究报告品评的活儿。。。很多报告是不值得你花时间的，我会筛一些自己觉得不错的报告，进行推荐。

前两天JLL在上海发布了他们的《上海产业园区市场白皮书》，竟然有七八位朋友都给我发来了新出炉的热乎报告。。。问我怎么看。

我能怎么看。。。首先点个赞，贵圈真卷，已经卷到无边无际了。

发报告给我这个事情，非常欢迎哈，欢迎随时发我。。。我基本上都会认真学习、努力点评。

其实，我收到的，是三份报告。。。

一份是C家年初做的北京企业搬迁行为研究，

一份是D家做的上海BP的研究报告，

一份是J家的上海产业园区白皮书。

我挨个汇报下心得体会。

01-C家

报告很有料

但视角效果属于中等

C家这份报告，出品的时间比JLL这份要早半年，赶在疫情刚刚reset之后，盘点过去三年的企业行为变化，实话实说，确实是非常敏锐的视角，体现了很好的专业度。

分析得出的核心要点也基本上切中肯綮，对于金融、科技等几个行业的判断，现在也正在得到市场的验证。

但是，如果回到报告的视觉效果冲击力来说，C家的报告属于中规中矩。

相比之下，J家的北京企业搬迁报告，确实是惊艳了一下。

（链接：横跨16年办公迁址统计：招商引资是区域竞争，靠什么吸引企业？）

时间横跨了16年，数据规模更大，虽然对于判断未来市场趋势来说，最近三年的实际数据也基本够用，但是一下子砸出16年的数据，属于饱和攻击。。。这气势还是有点吓人。

再者，不知道JLL团队是不是补充了精通Python或者R的小朋友，和弦图做得确实非常妖娆。。。

科学家告诉我们，人脑有两个偏好，一个是图形化，一个是故事感。。。你从婴儿成长和学习的过程也不难看出，这种偏好，是写在DNA里的。

精美的可视化技巧，的的确确是加分项。

但我还是那句话：赞美报告，是称赞他们认真负责的态度、锐意进取的心、精益求精的专业精神，但是，无论报告再怎么fancy，也改变不了我对这个市场的悲观。。。

但也确实是有资方在各种搜罗，资本化率5-6%的北京核心区域办公楼或者产业园区，各花入各眼吧，人人都有一颗特殊机会的心，但左侧交易总是让人感觉颤颤巍巍。。。

前两天听说海淀某大牌的产业园区出租率掉到了20%，我差点吐血。。。有个妹子还给我讲了非常精彩的商战，等官宣之后我再找机会聊聊吧。

突然想起了李维兄弟之前给我讲过的案例，有业主在2021年就壮士断腕牺牲价格换满租，实在是需要巨大的决心，但结果会给他回报。反倒是那些依靠国资租金补贴续命的园区，慢慢在暴露危机。

我还是很悲观，且卷且珍惜吧。

02

金桥一枝独秀

D家依然坚持这个结果

我在之前的某篇文章里质疑了戴家Q2上海BP的研究报告，其余区域几乎都是负吸纳量，只有金桥一枝独秀。

当时有戴德梁行的朋友联系我，说看到质疑之后，很多客户都在问他们是怎么回事，是不是数据搞错了。

他们团队又扑到金桥摸排了一遍，因为很多交易是金桥管委会或者平台做得，没有太多公开信息和统计。。。

按照他们家Q3的报告，依然维持了自己之前的统计数据，即：

整个上海今年前三个季度产业园区去化23.58万平米，其中金桥区域去化26.8万平米。。。言外之意就是其他市场都是萎缩的。

我还是想不太通，希望有懂的朋友点拨我。

抛开数据不说，单纯聊读报告的感受，尤其是看完JLL那些花样少年一样的报告之后，再回来看戴德梁行这些报告，依稀感觉有扑面而来的老干部风。。。

大叔，你可以跳一段科目三吗？

人就是这样，由俭入奢易，由奢入俭难，哪怕是白嫖的报告。。。

这就是卷的坏处，拉高了平均分，拉高了录取分数线，吊高了用户的胃口，加大了创造价值的难度。

03

论点难得尖锐

打脸的东西都隐藏在数据里

说回到这两天刚刚发布的J家上海产业园区白皮书。

讲真，这报告确实是花心思了，对产业的分析也比较深入，报告的整体质量非常高，值得认真仔细全文阅读。

如果没记错，五大行开始正经注意到要分析产业，大概是2019年或者2020年，生物医药产业园区和冷链物流数据中心啥的突然火得不要不要的，几个机构陆续推出了针对产业的分析，依稀都还有青涩的感觉。

你现在回过头去再看看两年前的报告，估计都会脸红心跳、呵呵一下。

张江的生物医药/集成电路、漕河泾/闵行的人工智能/游戏、金桥的新能源车，每个区域都有相对亮点的产业布局。我在过去的文章里尝试捋过上海各个产业的发展历程和变迁规律，有兴趣的同学可以自己翻找。

我不再具体罗列了，统计结果和上海市经信委的产业地图基本吻合。。。我说点自己印象深刻的。

首先是生物医药产业占比。

竟然达到了20%的比例，还是让我有点惊讶。。。要知道其他四个被提及的产业，即便再火，也就是个位数的占比。

就生物医药产业一项就占了五分之一，这科学吗？

有没有每个区都想搞、每个园区都想搞、同质化一拥而上的情况？

其次是租户满意度。

43%的租户认为产业服务对于其选址考量十分重要；

但仅有23%的园区业主表示愿意增加对其投入

77%的园区业主认为物业管理很重要（餐厅、停车、保洁等）；

但近90%的租户希望自己的园区可以配上餐厅和便利店。。。

感觉业主和租户，都被锁在了自己的世界里

相互不了解对方到底需要什么。。。

我看得到你

却永远走不进你的心里

这可能，是世界上最遥远的距离。。。

必须承认，很多业主的思想还停留在上一个时代。。。生产工具和生产关系已经有点跟不上生产力的快速进步了。

或者从资源配置的角度来说，有些业主，德不配位。

再或者说，很多园区的业主，不是好业主。

结果就是：

89%的租户认为目前园区的物业管理和资产管理服务不太给力。。。

哈哈，在写字楼和购物中心市场搏杀的朋友们也许知道，业主每年是要花钱做客户满意度调查的，就这9成租户不太满意的劲儿，大概率是要罚钱开人的。

我个人觉得有两个极端的情景或许可以提供解释：

一种是园区业主实在是不懂，早年间阴差阳错拿了项目，懒得管也不会管，随便租租赚点小钱好了；但是，产权可是在人家业主手里，你看着也只能干着急。。。早年间为了追求利益而拼命散卖产业园区的园区平台们，这可能就是命运的轮回。

一种是业主习惯于朝南坐，向来都是租户求着我要入住，为什么要提供服务呢？找个物业经理随便招招商好了呀，ICBC，个么招商竟然还需要租赁佣金？

J家这数据，本来可以匆匆略过，但是在我看来，的确是触目惊心。

这竟然是发生在上海，以精细化品质服务著称的魔都，9成的产业园区租户对项目提供服务不满意，这个结论属实是有点打脸。

04

供需才是第一性问题

刻意回避并不能解决问题

后面也有关于投资机构采取新策略的调研介绍，我没有太仔细看，杀进去产业园区市场的，如果没有足够的价格安全边际。。。我怕是可能也会有压力。

J家的报告，既有产业分析，又有租户调研，总体还是比较客观全面的。但是，从头到尾，只有一张图简单讲了下未来的供应量，而且着墨不多、一笔带过。

我不这么认为，我觉得，供需，可能是最重要的部分。

如果对这个第一性问题缺乏认识，你对产业的理解搞得再深，可能也只会让自己更觉痛苦。

熟悉上海最近两年工业不动产市场的朋友可能记得，从标准地到M0用地，从特色园区到工业上楼，各种新政策层出不穷。

而最让从业人员震撼的，是3年3000万平米这个数据。

都知道上海的工业用地越来越稀缺，据礼森智库的统计，漕河泾、莘庄、金桥等开发启动比较早的区域，有些开发区的储备产业用地已不足百亩。。。这个说起来实在是有点吓人。所以上海勇敢站出来作为全国第二个省级单位提出工业上楼，有其必要性与合理性。

但，现在能够纳入五大行统计标准的上海产业园区，存量也就才不到1500万平米，三年之内再搞3000万，这个步子会不会有点太大？

幸好，上海有些官员们虽然雄心勃勃，但还是有点习惯性谨慎的，相比之下，深圳喊出的5年搞出1亿平米产业载体叠加租金限价，才是真的酸爽。

再回到J家的这份报告，我最大的读后感是：目前的产业园区质量很难说有多高，多花些时间精力资源来提升存量产业园区资产的品质，从生活配套到产业服务，可能才是市场和产业租户们最需要的。

但是，你也知道，存量盘活和提升的最大特点是过程麻烦、见效很慢、吃力难讨好；从视觉冲击力来讲，远不如推倒重建或者新建项目，来得爽气。。。这也是人性。

这和很多人喜欢高楼大厦CBD而不关心地下管廊是一个道理。