从前社张江创新园的探访开始：新经济基础设施，核心是拥抱产业

如果问什么是不动产投资领域最近三年的热门词汇，生命科学产业园区和物流仓储产业园区，肯定可以双双排进前三。

作为新经济基础设施的重要组成部分，这两类资产吸引了各类投资机构的热切目光，各种投资动作也此起彼伏、非常活跃。

所以，清河在探访标杆项目的同时，也对项目操盘人摩根士丹利房地产投资执行董事Ivy Zhou（周彦）进行了访谈，希望从生物医药产业园和物流园区这两类资产的投资案例出发，探究一下这些项目的投资逻辑和操盘细节。

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生物医药园区

从前社张江创新园开始

本文生物医药产业园的案例就是位于张江核心区的“前社张江创新园”：1.4万平米的园区，两大两小四栋楼，1号楼标准层1200平米，2号楼标准层1600平米。

摩根士丹利管理的房地产基金在2019年收购该物业并进行改造，改建后项目获得LEED认证，同时真正实现“改完即满租”，目前园区租户均为优质医药生物企业。 

我们实地探访了这个物业，并把问题抛给了项目操盘人周总，这类项目的开发和运营与其他项目有何不同，更具体的说，如何能做好一个生物医药园区的投资项目？

（文中多次引用了公众号“老许办公室”的图片，他聚焦于张江区域空间租赁，鸣谢）。

一是客户定位。

前社张江创新园的客群定位从一开始就非常清楚，就是以已经度过了初创期、正在快速提升业绩的中型企业（B轮后）为主。

特定客户的属性对物业的设计会有什么影响吗？

我们注意到，不同于一般办公物业，1号和2号两栋主楼，租赁单位以层为主，不再切小，而两栋小楼则面向需要独栋办公空间的租户。

周总向我们解释，开放空间和鼓励交流，是产业园区的优势所在；但另一方面，独立性和私密性，是药企比较看重的特质。当时团队的产品设计花了很多心思，目前的布局就是这两个方面进行妥善结合。这确实就是客户需求直接决定了产品的设计和定位。

二是产业需求。

特殊产业的需求同时反应在软件硬件方面。

软的方面，各种细致专业的合规条件，比如环评等就不须多说了，稍有疏忽就会对入驻企业和项目成败造成重大影响。符合各方面合规条件和牌照齐全本身就是优势之一。

硬件方面，工业物业层高、荷载等条件都要进行特定的改造。业主针对biotech企业们的专业特性使用需求，对采光排污通风等进行了一系列的改造和升级，然后在租区预留了用户定制的灵活度。

三是用户需求。

项目之前是封闭厂区，时间长了自然陈旧破败，与现代化的研发办公需求相距甚远。业主对于这个项目的升级改造，不仅满足了生物医药企业的产业研发需求，更重要的是把租户员工的人性化需求也放在了首位。

比较明显的是外立面，从之前呆板的“城郊工厂风”转变为了更具现代气息的玻璃幕墙，除了令空间更加通透、与园林形成更好呼应之外，也增加了许多科技感，办公环境品质提升显著。

改造之前

改造之后

其次是园区环境。项目占地面积约1万平米，其中有6500平米被拿来做了绿化园林，营造了开放、绿色、自由交流的小环境，如果把屋顶花园也算上的话，园林化的风格可以说比较强烈了。

真正花了心思去精细化打造之后，和周边其他建筑形成明显的差异化，也给张江带来了一抹自然的绿色。

四是客户品质。

从公开信息可以看到，项目租户中囊括了相当一部分生物医药领域的明星企业。这些企业的专业领域细分起来五花八门，有的是研发蛋白偶联药物靶向药的，有的是针对免疫系统疾病做创新药的，有的是做核酸递送平台的，有的是做免疫系统小分子创新药的；但这些租户也有共同特征：在特定细分领域具有鲜明的创新特色和产业竞争力，同时背后又有很多知名VC/PE的鼎力支持。

他们代表着正在崛起的新兴产业，也吸引着活跃各路产业/金融资本，从目前看来，他们对于优质的研发办公环境有着品质更高甚至更个性化的需求；市场需求就在那里，但却迟迟无法得到有效满足，优质供给非常稀缺。

重中之重

另一块重中之重则是关注政府产业导向、契合政府招商需求。

一个产业项目的成功，离不开政府的引导，尤其在张江这种国家级园区。以园区政策为纲，以产业客户需求为目，是产业园建设的要旨。

在前社项目上，张江管委会除了提供切实细致的产业指导，还向项目推荐了一批优质产业客户，足见政府产业发展工作的扎实，这也是张江园区取得优秀招商成绩的基础。

02

张江C位

为什么是张江？

我们之前多次聊过张江，它以前作为上海产业园区聚集区之一，在很长时期之内属于和金桥、漕河泾、市北等开发区并驾齐驱，发展得一直比较平稳；真正的转折点发生在2017年，张江科学城规划获批，这个区域的发展和建设一下上升到了国家战略层面，各种资源的倾斜也得到了空前提高。

但在当时的市场参与机构眼里，市场热点仍然是集中在核心城区商办，在2015-2019的那几年里，上海的大宗交易异常热络，交易量和价格都水涨船高，从外资基金到人民币基金，各路机构都在热情追逐商办资产的并购或更新。

当时的张江，只是“BP市场之一”，能被关注到的还是它的研发办公类资产，那几年张江范围内的大宗交易，主要逻辑就是对旧楼进行更新改造为办公空间、利用园区相对低的租金、承接核心商圈办公需求的外溢。

我们了解到，前社张江创新园项目的投资方摩根士丹利房地产投资，早在2013年就高度关注张江区域市场，并且一直坚持融入本土，伴随张江园区一同成长。

2019年入手前社张江创新园这个项目，他们并没有简单因循之前传统办公的思路，而是依托项目的环评优势，与张江本土的医药产业方进行深度交流与探索。对张江历史发展的深度理解及与产业用户的深度交流，让他们确信：生物医药实验室是一个热烈的产业需求没有得到有效满足的细分领域。

这是产业客户和区域发展最大的的痛点和短板，自然也就是本项目最精准的定位，无论是对项目自身的价值实现，还是对张江区域的产业发展，都是好事一桩，多赢之选。

03

物流资产

拥抱产业才是王道

摩根士丹利管理的房地产基金在物流地产方面也有诸多投资，大家可能注意到了他们收购长三角物流资产包的新闻；这个资产组合分别位于南通、太仓、苏州、嘉兴，体量约21万平方米。

其实，他们从2015年进入中国物流市场以来一直在这个赛道添砖加瓦，只是刻意比较低调而已。我们也借此机会和他们探讨了物流地产投资的逻辑和思路。

和一般的物流仓储投资商简单依赖电商租户不同，他们对这类资产也有自己的理解和思考：努力增强自己的产业属性，主动和先进制造业用户加强合作，主动理解客户需求，在定制化和标准化之间寻找平衡，致力于成为产业客户生产制造销售流转的整个链条中的重要一环。

以太仓项目为例。

核心租户是一家外资企业，主要生产制造传感柔性电路和动力板，把电池连接在一起形成高压电池系统，这几乎是任何一个新能源汽车三电系统的必备品，市场潜力无比巨大。而它的特点是用先进的绿色制造技术来生产电子元件，污染少、自动化程度高，可以用更低成本制造出品质更高的柔性电路和动力板。

如果单看这个企业，也许并不是非常惊艳，但如果把它放在太仓，就足以产生巨大的化学反应。

对太仓政府来说，这类企业的入驻已经不仅仅是税收贡献层面，更关键的，它是新能源汽车产业链上重要一环，关乎整个城市的产业竞争力。

插叙一下，太仓是“德企之乡”，聚集了四五百家德国企业，在电子和装备制造方面积淀不俗；对自身的城市产业定位也非常务实，就是“深度参与上海世界级汽车产业集群”建设，没有从整车入手，而是选择了自己更有优势的核心零部件产业。

现在光是新能源汽车相关规模以上企业就已经上百家，从电池材料到电池单体，从电控系统到电机部件，一条强悍的新能源汽车核心零部件产业链已经逐渐成型。

04

敬畏市场

时刻保持前瞻性

客观地说，在生物医药产业园区和实验室这个细分领域，在前社张江创新园之前，也有很多小机构在摸索，但摩根士丹利等主流机构投资人的介入，正式开启了一条全新的赛道：改造后的“前社张江创新园”，取得了产业聚集、区域再造、经济效益、政府关系等多重收获。

站在当下的时点，回过头看2019年他们的出手，感觉需要点赞；机构投资人需要深刻理解市场并保持适度的前瞻性，而不是人云亦云盲目跟风，在各类机构无限内卷的现在，这种思考更加重要。

在与项目操盘人周总的电话访谈中，她提到：

“不管是在产业园领域还是物流领域，项目的双翼从来都是产业客户和政府导向。只有切实服务好终端产业方，同时为地方政府真正带来科技生产力和新兴产业，才能打造真正的精品项目。在地产投资转入下半场的大时代背景下，投资机构的角色也在转型，摩根士丹利房地产投资愿意做好产业方和政府的服务，实现三方共赢。”

我个人非常同意，这是正确的方向：无论是生物医药园区，还是智能制造相关的物流产业园区，核心都是贴近产业，真正从产业用户的角度来思考载体的投资和资产管理。

这是一条不省力不躺赢的路，初做时必然充满艰涩折磨，但肯定会越走越顺、历久弥香。