深夜重磅，上海突然出手！2021年，炒房客彻底凉凉！

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深夜重磅，上海突然出手！2021年，炒房客彻底凉凉！

Original 周松涛首席财经观察 2021-07-17

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作者 | 周松涛

来源 | 首席财经观察（ID：meirijingji001）

房子，永远是绕不开的话题。

结婚要买房，上学要买房，投资想买房……

郭树清重磅发声：房地产泡沫不小

楼市的一举一动，总是牵动着购房者的神经。

3月2日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，房地产的核心问题就是泡沫比较大，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。持有那么多的房产，将来市场价格要是下来呢？个人财产会有很大损失，银行收不到贷款，经济生活也会发生混乱，所以要积极稳妥处置。

直接说重点。

房地产的核心问题，是泡沫比较大。

在中国，房产占家庭资产高达77.7%，城镇居民超过96%的家庭有自住房。

在来看最新房价。

2021年1月，70个大中城市中有53城新建商品住宅价格环比上涨，2020年12月为42城。其中，金华环比涨幅1.2%领跑。北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、1.0%和0.3%，二手房分别上涨0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

深圳二手房突破9万每平米，还是均价。

也就是说，如果要在深圳以均价买一套100平米的房子，要900万。一对夫妻就算工资各为一万，一年24万，不吃不喝，要将近40年才能挣一套房子的钱。

不对，还有利息。

如果小孩上学，学区房更贵。

有人说，这都是相对的。

有没有一个具体的指标来衡量楼市的泡沫。

居民杠杆率是一个重要指标，有很强的说服力。

杠杆率，指权益资本与资产负债表中总资产的比率。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反映出公司的还款能力。

居民杠杆率是指居民债务和GDP之比，也可以是居民债务与可支配收入之比，第二种说法更准确。

2020年，中国居民杠杆率为62.2%，比国际平价水平要高，已经超过德国和日本。

我们可以看到，代表中国居民杠杆率的这根线条极其陡峭，都是近20年飙升上去的，增速惊人。

2000年，居民杠杆率只有5%，2008年升高到18%，2015年再次攀升到39.9%。2020年直升到62.2%

简单点说，就是负债很高，大部分都是因为买房而导致的负债。

很多人买房，30%的首付是凑的，剩下的就是找银行贷款。

少部分家庭的或者个人的首付，还有可能也是通过消费贷，经营贷，信用卡套现等不合规渠道实现的。

房价越高，杠杆率就越来越大。

楼市的泡沫不小，所有人都知道。

如果说，所有人买房都是为了自住，然后努力工作还房贷，也没有什么大的风险。

实际情况并非如此。

房子的属性比较特殊，不仅能自住，还能在市场上交易，流通。

由于过去一二十年来，中国房价一直处于上升通道，很多人把买房作为一种财富增长的重要手段。

加上中国股市一直不争气，投资房子在过去效果确实明显，一定时期甚至是买到就能赚到，不少人通过买房实现了财务自由。

种种因素，催生了一大批炒房客，投资开始变成投机。

楼市的泡沫开始变得越来越大。

2021年，楼市调控加码成必然

楼市泡沫比较大，怎么办？

首先是不能再大幅上涨了，譬如深圳，再涨就要10万加了，其次，降低杠杆增速也是当务之急。

当然，打击炒房客也是重要举措，没有炒房客在楼市兴风作浪，房价也不会大涨，杠杆率增速也会逐步下降。

2021年，楼市调控将成常态。

据中原地产研究中心提供的数据显示，截至2月底，今年以来各地与房地产市场有关的楼市调控次数已高达87次。其中1月份累计42次，2月份累计45次。而在上述调控政策中，囊括了北京、上海、深圳、广州、杭州、东莞等一线城市及热点城市。

其中，房价最高的深圳，调控力度最大。

2月8日，深圳市住房和建设局突然宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。因参考价明显低于市场挂牌价，被指直接调控二手房价格。

对于该政策，中介机构、商业银行迅速反应，尤其是工、农、中、建四大行及平安银行，在近日纷纷表态以参考价为贷款按揭重要参考依据。

这一效果从目前来看，相当不错。

2021年2月最后一周（2月21日-2月27日），深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌，其中龙华中心片区跌幅最大，跌幅为8.2%；其次为布吉南可园片区6.7%、银湖豪宅片区3.4%、观澜中心片区3.2%；红树湾片区、南山科技园北片区、后海中片区等热点区域亦在下跌之列。从房源数来看，业主报价下跌的盘源占比为33.0%。

在郭树清讲话之后，杭州楼市立马响应，连法拍房也纳入限购范围，够坚决。

昨天（3月3日），上海也出手了。

上海市住房和城乡建设管理委员会等联合发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》指出，强化住宅用地供应管理，及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。

上海主要是从土地供应方面升级调控，避免高溢价拿地导致高房价现象。

在打击炒房客方面，则直接掐住了其要害。

2021年一开年，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，并于2021年1月1日开始实行。

这份文件的核心内容是针对银行设置房贷“两道红线”。第一条红线是房地产贷款占比。第二条红线是个人住房贷款占比。

银行被按五档划分，不同档对应的房地产贷款占比和个人住房贷款占比的上限不同。具体如下表所示。

资金是炒房客的命脉，一旦没有了流动资金，整个炒房的链条都会断裂，之前是买到就能赚到，现在可能是买到就意味着亏损。

炒房客没了资金，犹如没有水的鱼，很快就会窒息。

2021年买房的最佳窗口

那么问题来了，2021年，是赶紧买房还是再等等？

楼市方向，长期看人口、中期看土地、短期看政策。

城镇化进入下半场，做大做强城市，带动周边城市发展，以及强省会城市成为城市发展战略。

这也意味着大城市的优势会更加明显，对人口特别是人才的吸引力会更加强大。

超一线城市，一线城市的房价依然是易涨难跌。

不过，这些热点城市的房价处于高位，调控也会加码升级，最后的结果就是房价不会大幅上涨，可能处于小幅上涨或者横盘状态。

刚需要入手，目标还是大城市，首选一线城市，二线城市也可以考虑。

调控升级后，虽然打击的是炒房客，但也可能误伤刚需。

有自住需求的购房者，入手要趁早，以后无论是贷款难度，还是首付比例，都会增加难度。

现在是全球货币宽松，利率也相对较低，当疫情结束，货币也可能由宽松转向相对紧缩，利率有上行的可能，到时候，房价没有明显下跌的情况下，利率提升，购房成本会更高。

很多人可能还是会犹豫，万一房价大幅下跌呢，现在买不上亏大了？

首先，房价大幅下跌的可能性微乎其微，无论是银行还是金融机构，都无法承受房价大幅下跌的风险。

其次，楼市调控，从来都不是为了让房价下跌，只是遏制房价过快上涨。

刚需买房，是为了自住，不是为了获取投资收益，买卖赚差价，市场的短期涨跌也不必太过在意。

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