今年的冬天格外冷，然而比天气更为严寒的，当属楼市。

2018年以来，房企融资通道骤然缩紧。

昨天，有消息传来，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。同时，信托业人士透露，在严监管背景下，信托公司地产融资业务更趋审慎。

过去，开发商过着近乎零风险的暴利生活，土地是国家的，开发的钱是银行的，建筑队是外包的，挣来的钱装进了自己的腰包，出了问题都是别人的锅。

然而现在风向已变，国家突然收紧了开发商的输血通道。而对于求金若渴、需要大量投入的房地产行业来说，切断融资渠道，就相当于扼住了房企的喉咙。

那么，开发商的死亡号角是否已然吹响？未来楼市又会何去何从呢？

你说北京房价太高？现在你心里别不平衡了，你买不起北京的房，开发商也买不起北京的地了！

在刚刚过去的一个月里，发生了三宗流拍事件，北京丰台区卢沟桥地块及北京四环边白盆窑两宗共有产权地块，因为无企业报名而流拍。

而三年之前，相似的时间、相似的地点，楼市却是热火朝天。

2015年1月7日，白盆窑的一个巨无霸地块被多家房企哄抢，经过了63轮激烈竞争，华润、首开、平安联合体最终以86.25亿夺得，一举刷新了北京总价地王的记录。

有专家还数了数北京历年住宅地块的流标情况：2017年2宗，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗，2012年6宗，2011年13宗——除了11年流标数量较多，其他年份都是寥寥无几。

可见，今年连续一个月流标3宗住宅地块的情况，实在罕见。

没办法，经济基础决定上层建筑，就算有想拍的心，也没能拍的钱啊！

对于求金若渴、需要大量投入的房地产行业来说，切断融资渠道，就相当于扼住了房企的喉咙。

历来，开发商筹集资金，无非是以下几个渠道：

1、IPO，新股发行；2、上市房企定向增发；3、向银行贷款；4、国内发债；5、海外发债；6、通过资管计划，引入银行、保险、私募等资金；7、民间借贷……

然而，在监管高压之下，这些通道逐一被封死。没钱了已经很可怕了，而比没钱更可怕的是，还要还债！

看面子都是土豪，看里子全是负债，中国的房企多年以来都是这个套路，但负债比率如能控制在合理范围内，倒也不会出现大问题。

不过现在不一样了，现在的房企，负债已经亚历山大了。

统计数据显示，截至2017年三季度末，136家上市房企总负债达6.04万亿元，同比增加1.40万亿元，增幅为23.21%。无论借债时有多疯狂，终归是要还的。

黄世仁都要变杨白劳了！未来这可怎么办？

我们知道，银行是开发商最大的金主。

近年来之所以地王频出，并非房地产公司都是土豪，主要原因之一，就是银行的表外业务通过信托产品、资管计划、地产基金等进入了这些地王项目，而这背后就是银行的理财资金。

然而现在不一样了，金主家里都要没有钱了！

2017被称为“最严监管年”，自刚刚履新的银监会主席郭树清对外释放强监管的信号开始，一场监管风暴就此拉开。而进入2018年，监管文件出台频率大幅提高，仅仅一月，银监会连发了5道公文，刀刀都是对着银行而去。

面对银行的种种乱象，监管层是绝不手软，严格对银行自有资金的信贷进行清查，旨在清理银行同业、委贷等业务中存在的违规通道。

一年之内，3452张罚单，1877家机构、1547名责任人员被罚，罚没金额近30亿元！与2016年相比，处罚机构数量增长近3倍，罚没金额超过10倍。

其中，房地产领域就是最重要的清查领域之一。

1月25日，在“全国银行业监督管理工作会议”召开的当天，银监会官网公布了一系列针对厦门的处罚信息，其中大部分跟楼市有关。

之所以选在 “全国银行业监督管理工作会议”召开当天拿厦门的银行开刀，恐怕就是因为厦门是目前“家庭杠杆率”最高的城市，同时也是“楼市杠杆率”最高的城市。

厦门几家银行被罚，就是因为撞上了“严控个人贷款违规流入股市和房市”，这条金融监管的高压线！

在监管风暴日益猛烈的当下，银行都已经自身难保了，难道还会顾忌“高风险”的开发商？赶紧做切割才是王道！

所以，无论银行暂停开发贷业务时暂时性还是长期性的调整，对房地产的融资力度收紧都是大势所趋。

可以预见，我们正在迎来一个房地产行业的大变局时刻——行业洗牌正在加速、大鱼吃小鱼的时代正在到来。

随着房地产调控的不断深化、导致开发商销售业绩的下滑；金融监管的日益从严、融资渠道不断收紧；高杠杆模式运作之下、企业偿债能力却日渐下滑，开发商的现金流会经受重大的考验，而融资能力较为单一的房地产企业极有可能面临资金链断裂的问题。

而这一问题现在将更加严峻。

每到年关，都是企业现金流最为紧张的时刻，发放奖金、应付借款，偏偏又在此时，银行又掐断了开发贷，加之利息提升、借钱困难的大环境，高负债、现金流紧张的开发商可谓是迎来了“生死时刻”。

物竞天择、适者生存，唯有弹药充足的大企业才能安然过冬，而那些中小企业，难免被兼并或者被淘汰的命运。

那么，国家此番举动、用意为何呢？

十九大报告已经明确提出，今后3年要打赢“三大攻坚战”，其中“防范化解重大风险”里“金融风险”高举榜首。

那么，房地产领域的最大风险在哪里呢？

自然是地产行业的高负债。2018年，在即将到期的企业债之中，85%都是地产债。

今年，房地产行业将迎来还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度达到4700亿，2017-2019年房企还债规模将超1万亿。

随着全球风向的转变，货币政策的转向、楼市调控力度的加深，企业的偿债能力都会经受考验，而一旦企业无力偿还，就会成为银行的不良贷款——

一旦这种大规模的违约开始发生，银行不良贷款就会骤然飙升，当压力达到一定的临界值，就是金融危机的号角。

要排雷，一方面要让国家关乎金融命脉的银行与地产行业做切割，坚决收紧对地产行业的融资力度；一方面要清查整顿这个行业，逐渐化解潜藏的风险。

显然，一个高度聚集的行业其风险更为可控。那么，不妨就让正规的、有实力的活下去，让那些能力弱、有风险的自行消失。

资金链恰恰是房地产行业的命门，那么就让资金成为行业准入门槛，像查环保而淘汰传统制造业的落后产能一样，淘汰那些实力不足、存在问题的“落后”开发商吧。

“灰犀牛”的概念最早由Michele Wucker提出，主要指明显的、高概率的却又屡屡被人忽视最终有可能酿成大危机的事件。

纵观各大国金融危机史，当灾难来临时，仅有极少数人能预感到即将发生的事情，而大多数人依旧浑然不觉。

经历过美国次贷危机的美国前财长汉克•保尔森曾私下感慨，2006年他上任后不久，就感到金融风险就像将至的暴风雨扑面而来，但社会无共识，自己手中无武器，眼看着风险爆发。

显然，对于“灰犀牛”事件、重点在于危机的预防，而不是危机的治理。

而我国已然正视了这种风险，因此在金融工作会议召开后的首个工作日，人民日报在头版刊发评论员文章《有效防范金融风险》，文中提到：防范化解金融风险，需要增强忧患意识。……既防“黑天鹅”，也防“灰犀牛”，对各类风险苗头既不能掉以轻心，也不能置若罔闻。

楼市调控的加深、银行系统的清查……..这一切看似无关的事件，其实都暗示了国家“防范系统风险”的决心。

就连一向看好楼市的任志强终于改口：房价下降的城市会越来越多！

在第十五届中国地产风云榜上，任志强在此次演讲中首次看空房价：

第一，2018年房地产投资一定是下降，增速下降的幅度可能会稳中有降。

第二，房地产开发面积会下降。

第三，房价下降的城市会越来越多。

在大环境之中，无论是开发商，或者是普通人，认清形势、顺势而为才是最好的选择。